利息土增税加计扣除基数（利息土增税加计扣除基数怎么计算）



1、利息土增税加计扣除基数

利息土增税加计扣除基数

为了鼓励房地产业发展，促进土地交易活跃，国家税务总局颁布相关政策，规定纳税人在计算土地增值税时，可以对取得的土地转让收入，按照一定比例加计扣除利息支出，以降低其应纳税额。

加计扣除比例

加计扣除比例因土地取得方式而异：

购买取得：10%

划拨取得：50%

加计扣除基数

加计扣除基数是计算利息支出加计扣除金额的基础，包括：

取得土地的成本

取得土地后发生的符合条件的利息支出

土地开发成本中属于借款利息的部分

土地出让金、土地作价出资，以及与土地相关的费用

条件限制

享受利息支出加计扣除，还需要符合以下条件：

纳税人取得土地后用于销售或者租赁

取得土地后发生利息支出

利息支出与取得土地用于销售或者租赁有关

利息支出符合税法规定

注意事项

加计扣除金额不得超过土地转让收入

享受加计扣除的土地，不得再享受其他税收优惠政策

符合条件的利息支出，不得同时享受其他费用加计扣除

2、利息土增税加计扣除基数怎么计算

利息土增税加计扣除基数怎么计算

根据《中华人民共和国个人所得税法》，个人出售或赠与自用住房，所取得的收入免征个人所得税。但是，如果自用住房出售或赠与后的所得，超过免征额度，则需要按照差额缴纳个人所得税。

对于自用住房出售或赠与取得的收入，可以按照以下公式计算加计扣除基数：

加计扣除基数 = 原值 + 合理费用 + 实际利息 - 装修费用

其中：

原值：购买自用住房时支付的价款。

合理费用：购买自用住房时支付的契税、印花税、登记费等费用。

实际利息：自用住房贷款期间实际支付的利息。

装修费用：自用住房装修所支出的费用。

举例：

小明于2019年1月以100万元购买一套自用住房，当时支付契税和印花税共5万元。2023年1月，小明以150万元出售该自用住房。贷款期间，小明实际支付利息为10万元，装修费用为3万元。

那么，小明的加计扣除基数计算如下：

加计扣除基数 = 100万元 + 5万元 + 10万元 - 3万元 = 108万元

根据免征额度规定，个人出售自用住房取得的收入在50万元以内免征个人所得税。小明出售自用住房所得的收入为150万元，超过50万元免征额度，需要缴纳个人所得税。小明可以按照150万元 - 108万元 = 42万元的差额部分缴纳个人所得税。

3、土地增值税利息支出可以加计扣除

土地增值税利息支出可加计扣除

根据我国《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干政策问题的通知》，自2022年11月1日起，对纳税人取得的土地使用权出租、出让等转让土地使用权收入实际发生的利息支出，允许按规定加计扣除，提高企业转让土地使用权收入净利润率，减轻企业税负负担，促进土地市场平稳健康发展。

加计扣除范围

符合以下条件的利息支出可以按照企业所得税法及其实施条例的规定，在计算土地增值税应纳税所得额时加计扣除：

取得的土地使用权为非自用土地使用权；

转让土地使用权收入为销售非自有土地使用权收入；

发生的利息支出符合国家税务总局规定的条件。

加计扣除标准

利息支出加计扣除比例按照同期贷款市场报价利率（LPR）的25%执行。

政策意义

土地增值税利息支出加计扣除政策的实施，有利于：

降低企业税收成本，增强企业转让土地使用权的意愿，促进土地市场流通；

优化土地资源配置，盘活闲置土地，促进土地高效利用；

推动土地市场平稳健康发展，营造良好的投资环境。

4、土增税清算时利息支出扣除标准

土增税清算时利息支出扣除标准

土地增值税清算时，纳税人发生的与取得土地增值额相关的利息支出，可以在计算应纳税额时扣除。但扣除的利息支出限额为取得土地增值额的20%。

适用范围

利息支出扣除标准适用于以下两类情况：

纳税人在取得土地前发生用于取得土地的借款利息。

纳税人在取得土地后发生用于持有土地或改善土地的借款利息。

扣除限额

利息支出的扣除限额为取得土地增值额的20%。超过限额部分，不得扣除。

计算公式

可扣除利息支出 = 取得土地增值额 × 20%

举例说明

甲公司于2018年购入一块土地，购入成本为100万元。2023年，甲公司以150万元出售该土地，取得土地增值额为50万元。甲公司在取得土地前发生用于取得土地的借款利息支出为10万元，在持有土地期间发生的借款利息支出为5万元。

甲公司可扣除的利息支出为：50万元 × 20% = 10万元

甲公司应纳税额为：50万元 - 10万元 × 10% = 45万元

注意

利息支出必须是与取得、持有或改善土地相关的支出。

利息支出必须有合法有效的凭证证明。

利息支出不得重复扣除。

对于融资租赁方式取得土地的，其租赁费中的利息部分可以按实际发生额扣除。